読むべき不動産本の第1位としたドルフデルースの本。この中の黄金律を解説します。
世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ—自己資金ゼロから始める究極の資産形成術：ドルフ・デ ルース
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法則 1 購入した時に利益が生まれる
法則 2 売る気がある相手から買うこと
法則 3 物件に惚れるな、取引に惚れろ
法則 4 金額を先に提示するな
法則 5 景気に対抗する
法則 6 頭金はゼロか最小限に
法則 7 売らない
法則 8 10年に1度の取引は、週に1度やってくる
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
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法則 1 購入した時に利益が生まれる
またドルフ・デ・ルースの本から。
不動産黄金律8か条のうちの1か条目「購入した時に利益が生まれる」
連日提示しているこの物件。350万の売値でしたが、
近づけば蓋が開く洗浄トイレや
真新しいキッチン
自答お湯張り機能付きのふろなど
どう見ても350万円ではありません
この3階建ての物件も古いながら筐体はしっかりしています。現在までの交渉では表面利率25%程度の嬉しい値段で購入できそうです。
フローレンス132も表面利率25％越えの物件です。雨漏り等ありましたが、最初からそれらの瑕疵は織り込み済み。いまは潤沢なキャッシュをもたらしてくれます。
この物件も、「重要な告知事項」があったとしても、安く買えさえすれば、神主さんにお祓いをしてもらった上で事業展開することは十分可能だと思っています（＊2018年の2月にようやく売れました）
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate One of the eight golden rules of the golden rule “Profit is born when purchasing”
This property presenting every day. Although it was a selling price of 3.5 million,
If you bring it closer, the lid will be opened,
Brand new kitchen
Self-contained bath with bathing function etc.
Even if it looks it is not 3.5 million yen
The 3-story property is old but the housing is solid. In the negotiations to date, it seems that you can purchase at a nice price of about 25% surface interest rate.
Florence 132 is also a property with a surface interest rate exceeding 25%. Although there were rain leaks etc., those defects have been incorporated in from the beginning. Now it brings ample cache.
Even if there is an “important notice matter” in this property, I think that it is sufficiently possible to expand the business after having the shrine exorcised, as long as you can buy it cheaply (after one year it will be sold out) I will try to limit again if it is)
法則 2 売る気がある相手から買うこと
10月の末に近所の物件を見に行きました
ドルフ デ ルース 黄金律のうち、「法則 2 売る気がある相手から買うこと」を体験した物件です。
ネットではこちら
廃墟物件。ですが8戸中６戸入室。
大家さんは首都圏の人らしい
エアコンが１戸だけ付いています。が、この部屋は月2.8万円ですがずっと空いています。
（今見たら2.5万円になっていました。それでも空室）
物置がない。
窓 廃墟感たっぷり
床下換気口 網が取れていて猫が入る
壁の補修跡。ペンキを塗っておらずモルタル生地のまま
モルタルの亀裂。ここから室内にスガモリした痕跡がありました
屋根下のモルタルの亀裂
これでも８戸中６戸入っています。驚き。土地が広く駐車場に困らないことと、周辺に大きな建物がなくて日当りが良いことがその要因と思われます。
その2に続く
I went to see the property in my neighborhood at the end of October.
Dolph De Ruth It is a property that experienced “Law 2 to buy from the opponent who is willing to sell” out of the golden rule.
Click here for the internet
Ruined property. However, it entered 6 of 8 houses.
The landlord is like a person in the metropolitan area
There is only one air conditioner. Although this room is 28,000 yen a month, it has been available for a long time.
(I saw it now was 2.5 million yen, but still vacant room)
There is no storeroom.
Plenty of window ruins
The underfloor ventilation opening network is secured and the cat enters
Wall repair mark. I did not paint paint and leave mortar fabric
Crack of mortar. There was a trace of sugamori indoors from here
In case
Crack of the mortar under the roof
Again, 6 of 8 houses are included. surprise. It is believed that the fact that the land is wide and not troubled by the parking lot and that there is no big building in the vicinity and sunshine is good.
Following Part 2
(2018/4/30)
この物件は2018年2月にようやく売れました。
室内で死亡していたという部屋は物置として月1万円で貸し出されていました。
(Apr. 30, 2018)
This property finally sold in February 2018.
The room that I was dying inside the room was rented as a storeroom at 10,000 yen a month.
共用部廊下。コンクリートが剥げている
2階窓の手摺も廃墟感満点
1階空室は退去後手つかずで、猫のおしっこの匂いがする
和室。床がぺこぺこする
＊この時には不動産屋は話しませんでしたが、後日インターネットには「告知事項があります」と掲載されていました。
さっそく問い合わせたところ、ご想像通りの告知事項でした。
2階空室。こちらはトイレがこんな感じでしたが
程度はよさそう。
基礎はしっかりしており建物に狂いはありません。
これだけ廃墟感が漂っていても8部屋中6部屋が入っているという驚きの物件。しかし、そのうち5部屋は10年以上住んでおり、去年入った1部屋は生活保護費以下しか賃料を取れていません。
補修にかなりの金額がかかるため1400万円をかなり下回る指値を入れましたが、
「話にならん」
との一言で却下されました。
このオーナーは歯科医でこの物件での借金も10年前に返済済み。さらに8戸中6戸が入室中とあれば、値段を下げてまで売る必要はありません。
仲介業者によれば、3年前は2000万円で売り出したそうです。それでは売れない、という仲介業者の忠告で数回に分けて1400万円まで下がったが、これ以下の指値には頑として応じないそうです。内地に住んでいて自分の目で物件を見ていないからでしょう。買い付けも私以外に5つ入ったそうですが、物件自体の担保価値が低くて3つは銀行融資が付かなかった。残り2つは大家が値引きに応じなかったそうです。
売る気がない人から買うことはできません。きっとこのまま放置され、すがもりがひどくなって取り壊されるんだろうなあと思うと可哀想なアパートです。
以前に書いた不動産黄金律では「売る気のある相手から買うこと」と書いてあります。
また、「不動産は工夫次第で絶対儲かる」☆☆☆☆☆星5つ には「最初の人に売る」とも書いてあります。
１年後まだ売れ残っていたらもう一度買い付けを入れてみます。
It is the continuation from (1).
Shared area corridor. Concrete is stripping
The handrail of the second floor window is full of ruins feeling
The first floor of the room is untouched after leaving and smells of the cat’s pee
Japanese style room. The floor gets stiff
* At this time we did not tell the real estate agent, but later on the internet was posted as “There are notifying matters”.
As soon as I got inquiries, it was a notice matter as you imagined.
Second floor vanity. Here was the restroom like this
The degree seems good.
The foundation is solid and the building does not go crazy.
Even though there is only a sense of ruins this is a surprising property that 6 out of 8 rooms are in there. However, five of them have lived for more than ten years, and one room that we entered last year has rents less than welfare expenses.
Because it took a considerable amount of money to repair, I placed a limit considerably below 14 million yen,
“Do not talk”
I was dismissed in one word.
This owner is a dentist and debt with this property has been repaid 10 years ago. In addition, if 6 of 8 houses are entering the room, there is no need to sell until you lower the price.
According to the broker, it seems that it sold for 20 million yen three years ago. After that, it broke down to 14 million yen in several times by intermediary ‘s advice that it can not sell, but it seems that I will not respond stubbornly to the limit of less than this. Because I live in the inner area and I have not seen the property with my own eyes. Although he seems to have purchased five other than me, the collateral value of the property itself was low, and three had no bank loan. The other two said that the landlord did not respond to the discount.
I can not buy it from those who do not want to sell. It is a poor apartment when it thinks that it is surely left as it is and it seems that sushi is getting worse and will be demolished.
In the real estate golden rule I wrote earlier, it says “to buy from someone who can sell”.
In addition, “Real estate is absolutely profitable depending on ingenuity” ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 star also says “to sell to the first person”.
After one year I will try buying once again if it is unsold.
法則 3 物件に惚れるな、取引に惚れろ
不動産黄金律8か条のうちの3か条目「物件に惚れるな、取引に惚れろ」
この競売物件は欲しいと思いましたが、金額が全然合わずに競売のすごさを思い知りました。
神楽のアパートと1戸建ても欲しいなと思いましたが、こちらも当初予想とは1000万円くらい離れていて買えませんでした。
神楽のアパートの場合は縁がなかったのでしょう。物件に惚れることなく、自分に有利な物件を探して行きます。
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate golden rule 8
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
Real estate 3 of the 8 golden rules of the Gold Ruled Rule “Do not fall in love with properties, love trade”
I thought that I wanted this auctioneer, but I felt the awesome auction without matching the price at all.
I thought that I would like this apartment in Kagura and a detached house, but this was also far from the initial forecast as far as about 10 million yen and I could not buy it.
In the case of the Kagura apartment there would have been no fringe. I will not fall in love with the property and look for properties that are advantageous to me.
法則 4 金額を先に提示するな
不動産黄金律8か条のうちの4か条目「金額を先に提示するな」
本には自分が開いている不動産講座の学生たちの例が載っています。講座では一つの物件の、価格を含めた情報を売り手・買い手の両方の学生に渡して値段交渉をさせるそうです。そうすると、金額を先に示した方が必ず負ける。買い手なら値を引き上げられ、売り手なら買い叩かれるらしい。
考えてみれば、不動産会社から買った物件2つは最初の金額より値引きしてもらっています。こちらも値引きが当然だと思っています
まあ、この物件はすぐ売れると思いましたので売値そのままでしたが。
フローレンスの時は個人売買で、この本を既に読んでいたので、買い主が値段を提示するまで待ちました。絶対手に入れなければならない物件でしたし納得のできる値段だったのでそのまま購入しましたが、他の物件なら値段交渉して値を下げているはずです。
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate golden rule 8
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
Real estate 4 of the eight golden rules of the golden rule “Do not present the amount first”
The book contains examples of students in real estate courses that I am open. In the lecture, it is said that information including price is sent to both seller and buyer students for price negotiation. Then the one who shows the amount first will definitely be defeated. If it is a buyer the value will be raised, the seller seems to be bought.
If I think about it, we have two properties bought from a real estate company discounted from the first amount. I also think discount is natural as well
Well, I thought that this property could sell soon so it was still on sale price.
When I was in Florence it was individual buying and selling, I already read this book, so I waited until the buyer presented the price. It was an absolutely priced property and it was a reasonable price, so I bought it as is, but for other properties it should negotiate the price and lower the value.
法則 5 景気に対抗する
不動産黄金律8か条のうちの5か条目「景気に対抗する」
アベノミクスの成否がずっと言われていますが、不動産に関しては間違いなく景気は上向きです。マイナス金利の影響もあり、今年に入ってから特に売り手は強気になっています。
このブログでも何回か書いたように、私なら絶対買わない物件も売れています。「この古いアパートはちょっと…」と思っても表面利率は15%しかない。いいなと思う物件なら表面利回りが10%から12%と低くなりました。旭川でもたまに10％に満たない利率で売り出すアパートも出てきていますが、さすがにそこまで利率が悪いのは売れ残っています。
私が不動産投資を始めた3年前は物件の動きが鈍く、表面利率も20％越えがザラにありました。
このコスモ黄金は最初の売り出し価格で25％に届くくらいでした。
このキャッスル東光も初めから表面利率は20%を越えていました（両方とも半分は空き家でしたが）
もしこれから消費税率が10%になったら間違いなく景気が落ち込むので、その時がアパマン購入の狙い目なのでしょうが、昨日今日の報道によると消費税率は8%のままに据え置かれることになったようです。消費税5%の時に、アベノミクスの効果が出て首都圏で目に見えて景気が良くなったのに、消費税8%であっという間に景気が冷え込んでしまいました。マイナス金利までやって景気を持ち上げようとしている現在、10％にするのは自殺行為。だから消費税据え置きは当然です。
不動産の好景気は東京オリンピックが開かれる直前まで続くでしょう。とすると、アパート購入好機は東京オリンピックが終わる頃になります。それまでは一戸建てや築古の小さい物件をこまめに入手し育てて行く予定です。
2020/4/26
新型コロナで経済は危機的な状況に陥りそうです。2018/4/14に書いたときはオリンピックかと思ったのですが、全く異なる原因で不景気になります。
不景気になってもやることは変わりません。待つこと。吟味することです。
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate golden rule 8
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
Real estate 5 of the eight golden rules of the gold rule “countering the economy”
The success or failure of avenomics has always been said, but with regard to real estate the economy is definitely positive. Especially the seller is bullish since the beginning of this year due to the influence of the negative interest rate.
As I wrote several times in this blog, I also sell properties that I never buy. Even though I think “this old apartment is kinda …” the surface interest rate is only 15%. If you think that it is nice, the yield on the surface has decreased from 10% to 12%. In Asahikawa, apartments selling occasionally with interest rates less than 10% are coming out, but truly it is unsold that there is not much interest.
Three years ago when my real estate investment began, the property movements were slow and the surface interest rate was over 20% in Zara.
This cosmo gold was about 25% at the first selling price.
As for this castle Toko also the surface interest rate exceeded 20% from the beginning (although both were half empty houses)
If the consumption tax rate will be 10% now, the economy will definitely fall, so it seems that time is the aim of purchasing Apamans, but according to the report of yesterday and today, the consumption tax rate seems to be left unchanged at 8%. When the consumption tax was 5%, although the effect of avenomics came out and the economy improved visibly in the metropolitan area, the consumption tax fell quickly with the consumption tax of 8%. Currently trying to raise the economy to a negative interest rate, it is suicidal act to make it 10%. Therefore it is natural that consumption taxes are not accepted.
The booming real estate will last until just before the Tokyo Olympic Games are held. Then, an apartment purchase opportunity will be around the end of the Tokyo Olympic Games. Until then it is planned to acquire and raise small houses and small buildings of Tsukiji frequently.
法則 6 頭金はゼロか最小限に
不動産黄金律8か条のうちの6か条目「頭金はゼロか最小限に」
先に買った2つは現金でしたが、フローレンス購入では銀行で9割ローンを組んでいます。フローレンス購入が予想より1年早まり、手元に資金が足りなかったためです。
頭金さえあればどんどん事業を拡大できるのはこのフローレンスで理解しました。満室にできればどれだけローンを組んでいても返済できることも分かりました。今後は2000万円を越える物件は積極的にローンを組んで購入しようと考えています。
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate golden rule 8
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
Real estate 6 of the golden rule of eight gold meddles “down payment to zero or minimum”
The two who I bought first were cash, but at Florence purchase we are building a 90% loan at the bank. Florence purchase was one year earlier than expected, because funds were out of hand.
I understand with Florence that we can expand our business more quickly if we have a down payment. I could understand that you can pay off no matter how many loans you can make up if you can be fully booked. In the future, we plan to actively purchase loans by purchasing properties exceeding 20 million yen.
法則 7 売らない
不動産黄金律8か条のうちの7か条目「売らない」
本では「適切な利潤が確保できれば売ってもいい」「だが不動産は長期保有すればするほど利益が出る」とあります。
北海道滝川市にあるコスモ黄金。旭川から60km離れているためなかなか行くことが出来ません。手離すならこのアパートでしょうが、潤沢なキャッシュフローを生んでくれるうちはそのまま持っていようと思っています。
このキャッスル・フローレンスはこまめに手をかけて、あと20年は持たせるつもりです
現在もいろいろな物件を見ていますが、建築時に基礎をしっかり作ってある程度のお金を掛けた建物なら、50年経とうが歪みなく建っています。
古い建物は古いなりにマイナス点を消して行けばちゃんと人が入るようです。今持っている物件も手をかけてさえいればずっと収入源になってくれるでしょう。
Also from the book of Dorf de Ruth.
Real estate golden rule 8
Law 1 Benefit when purchasing
Law 2 To buy from the person you want to sell
Do not fall in love with the Law 3 Property, Fall in Transaction
Law 4 Do not present amounts
Rule 5 to combat the economy
Law 6 Down payment to zero or minimum
Law 7 Not selling
Law 8 Once every 10 years trading comes once a week
7 of the 8 gold medal real estate golden rules “Not selling”
In books, “You can sell it if you can secure appropriate profit”, “but real estate holds a profit for as long as you hold it.”
Cosmo gold in Takigawa-shi, Hokkaido. Because it is 60 km from Asahikawa, I can not go easily. If you let go of this apartment, I think that I will have it as it is, as long as it produces abundant cash flow.
This castle Florence will frequently put the hands on me and I will have it for another 20 years
Even now I am looking at various properties, but if building building firmly the foundation at the time of building and multiplying a certain amount of money, 50 years later it is built without distortion. The building that was distorted while I was watching
It seems that people will enter properly if old buildings disappear from minus points as they become old. It will always be a source of income as long as you keep hands on the property you have now.
法則 8 10年に1度の取引は、週に1度やってくる
著者は自身の掲げる8か条のうちこの法則が最も重要であるとしています。「もし素晴らしい取引の存在自体を信じていなかったら、たとえそれにつまずいて転んだり、人からポンと手渡されたりしても、気づかないだろう」と述べ、自分の体験を次に書いています。それによると、昔付き合っていた彼女にプレゼントを○個だけ隠したことを告げたところ、教えられた○個を見つけ終えるとそれで探すのを止めてしまった。つまり、教えられるか、そこにあると信じる以外は探さないのだ、と結論しています。
私は、旭川周辺にもプレゼントはあると信じています。
このアパートはたまたま地元の無料情報紙「ライナー」2016年4月1日号で見つけ、その日のうちに業者に連絡を取って翌日4月2日13時に現地訪問し、その場で購入を決めました。私たちが行ったところ先約がいて物件を見ていましたが、そのかたが購入意思の表示をする前に買ったものです。
この物件は旭川の物件情報IRIにも少し前から載っていました。私は毎日IRIをチェックしていたのですが、この物件には気づきませんでした。
この物件は、玄関に入ったとたんに購入を決めたほど、私たちにとっては贈り物です。ドルフ・デ・ルースの語ることは真実です。
This is also the item of p.90 of the book of Dolph De Ruth, the eight articles of the real estate golden rule eight items
The author considers this rule to be the most important among the eight articles that he owns. “If you do not believe in the existence of a wonderful deal itself, even if you stumble over it and fall down, you will not be noticed if you are handed over from a person to a pon,” he writes of his own experience next. According to it, she told her that she was hanging out only ○ gifts that she had with her a long time ago, when stopping finding ○ pieces taught it stopped searching for it. In other words, I conclude that I am not taught or believing that I am there, I will not find it.
I believe there are gifts around Asahikawa.
By chance, I found this apartment on the local free information paper “Liner” April 1, 2016, I contacted the dealer on that day and visited the site on April 2 the next morning at 13 o’clock and decided to purchase on the spot It was. As we went, I was watching the property on the previous abstract, but I bought it before displaying the purchase intention.
This property was also on the property information IRI of Asahikawa for a while ago. I checked IRI every day, but I did not notice this property.
The more we decided to purchase this entrance, the more it is a gift for us. What is said by Dorff De Ruth is the truth.
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