(2017/11/19)この記事を書いた半年後、この物件を購入しました。現在は満室です。
(November 19, 2017) Six months after writing this article, I purchased this property. Currently it is fully booked.
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雑草駆除のついでに、隣のアパートを見てきました。キャッスル東光と背中合わせの物件です。開口部は北向き。
I saw the next apartment next to weed control. It is a property back to back with Castle Toko. The opening faces the north.
大家さんは埼玉の方です。この状態をどこまで知らされているのだろう。
The landlord is Saitama person. I wonder how far this condition is being told.
管理会社は アーバンライフ
8戸入りアパートです。入居は僅か1戸．アーバンライフなので、管理料は1棟あたりで決まっています＊。つまり、8戸満室でも1戸でも徴収される金額は同じ。
＊平均家賃の5% x 戸数 x 消費税
このアパートで推測すると、3,6万円 x 5% x 8戸 x 消費税8% = 36000 x 0.05 x 8 x 1.08 = 1万5552円。
現在入居中の1戸は2LDKで4万円くらい。とすると管理用で1.5万円引かれ、振込手数料で500円位引かれて手取りは2万4000円弱となります
Management company urban life
It is an 8-door apartment. There is only one house to move in. Because it is Urban Life, the administrative fee is decided per building *. In other words, the amount of money to be collected even in eight fully-occupied rooms or one detached house is the same.
* 5% of average rent x number of units x consumption tax
Estimated in this apartment, 3,600 yen x 5% x 8 house x consumption tax 8% = 36000 x 0.05 x 8 x 1.08 = 15,552 yen.
One house currently in transit is about 4,000 yen at 2LDK. If you do, 15,000 yen will be deducted for management, 500 yen discount will be deducted by the transfer fee and takeover will be less than 24,000 yen
粗大ゴミのオンパレード
Coarse garbage on parade雑草も生え放題
All weeds grow as well
キャッスル東光を購入してから、全く変わらない風景ですが、
It is a landscape that does not change at all after purchasing Castle Toko,
これは1ヶ月前にはなかった、古タイヤ放置。ゴミはゴミを呼びます。
This was not a month ago, left old tire left. Garbage calls for garbage.
階段前も雑草だらけ
この廃墟アパートの真ん前に同じ造りのアパートが面対称で建っています。そちらは8戸中6戸は入っています。管理会社はアーバンライフではありません。
皆さん、管理会社は選びましょう。少なくとも除草剤を撒いてくれる管理会社にしましょう。
A lot of weeds before the stairs
An apartment of the same construction is built in plane symmetry right in front of this ruins apartment. There are 6 houses in 8 of them. Management company is not Urban Life.
Everyone, let’s choose a management company. Let’s make it a management company that scatters at least herbicides.
旭川市東光13条2丁目1-3 ソルテリア13B Asahikawa-shi Toko 13 – chome 2 – chome 1-3 Salteria 13 B:2017/2/18の記事
今まで廃墟物件としていた写真の物件
ソルテリア13Bと言います。
購入することになりました。これからこの物件をどのようにきれいにして、どうやって客を付けて行くかお知らせして行きます。
楽しみにしていてください
Property of a property that had been made into a ruined property until now
It is called Salteria 13B.
I decided to buy it. I am going to let you know how to clean up this property in the future and how to get customers.
Please look forward to
第1章05 まずは自分の物件の強みと弱みを知る:2018/8/20の記事
初めてアパートを買ったときにとてもお世話になった ↑ この本に沿ってしばらく書いていきます
この本を読んだときはまだ物件を購入する前でしたし、購入した後だって「自分の物件の強みと弱み」なんて簡単に分かるものではないと思っていました。
今でも、自分の物件を客観的に見ることは難しいです。だって自分のものですから。自分や自分の子供へ客観視するのが難しいのと同じで、自分が良いと思って買ったものですからなかなか客観視はできません。
これが他人の物件だったら比較的簡単だと思われますので、この「まずは自分の物件の強みと弱みを知る」については、信頼できる仲介業者や管理会社（信頼できることが絶対条件です）からの意見を素直に聞くのが一番だと思います。
例えば、
↑これ、私が買う前の物件（ソルテリア13B)ですけど、家の前にこんな大きな木が生えていたり
↑階段は粉でできていたり
↑サイディングは穴があいていたり
↑放置自転車がたくさんあったりで、この物件の強みも弱みもいろいろ経験しないと分からないでしょう。
私はすぐ裏に自分のアパートを持っていて、それらを満室にできたのでこれも満室にできると思い購入しました。つまり強みだけ見ていて弱みなんて見ていませんでした。
本に書いてあれば「なるほど」と思いますが、実際にやるのは難しいです。
この本では現地調査をせよと書いてあります。立地やライバル物件の調査、家賃相場の調査。そして自分の物件に住んでみて物件の強み・弱みを知ること。自分の物件に住むことは可能なら行えば、行っただけの見返りはあるでしょう。その他の項目については、土地勘のあるところで物件を買えばクリアできます。
第1章07 それでも家賃はまだ下げてはいけない:2018/8/24の記事
書くのは簡単ですけど大家の立場とすれば難しいんですよね…私の物件でも期間限定大安売りの部屋があります。
旭川市忠和のエクシード90は14戸中10戸が空きでした。ちらしで8戸程度は埋まったのですが、あと2戸埋まりませんでした。そのため家賃を下げて、期間限定で募集したところ1戸が埋まりました。
こちらのソルテリア13Bについては、8戸中7戸が空室。
・立地は良い
・部屋は広い
・設備は古い。入居希望者に言われても現状のままとする
との方針で破格の家賃にしたところ、短期間で全て埋まり、2年経った現在でも入れ替えなく満室が続いています。
人の多い都会ならともかく、立地の悪い物件の場合は家賃低下と空室との二つの重さを比べる必要があります。
第2章02 1にお掃除、2にお掃除、3にお掃除:2018/9/1の記事
これは正論。かつ私は最も大切だと思っています。その点からも物件は自宅のすぐ近くに置くべきです。私は滝川にも物件を持っていますが、なかなか行けないので今雑草がどれだけ生えているのかも分からない。
だからここでも同じ事書いています。
私、毎日チラシを配っています。アパートにチラシを撒くのですけど、雑草の密度と空室率は比例しているのではないかと思っています。築浅でも草がたくさん生えている物件もありますけど、そこは数年後にはたくさん空室ができるでしょう。
・オーナー自ら掃除をしよう
キャッスル東光ではこの本に書いてあるように自分で空き部屋の掃除をしていました。今はやっていません。初心を忘れてしまったようです。反省
↑これはキャッスル東光を買ってしばらくして撮った写真
放置自転車がたくさんあって、不動産屋の看板がたくさんあって、外階段にはチェーンなどが巻き付いていました。
↑地下の倉庫は粗大ごみだらけでしたので自分で1ヶ月以上かけて廃棄しました。またこの地下倉庫はすぐ水が貯まるので強制排気装置を付け、湿気は幾分か低下しました。
↑こちらはフローレンスの放置自転車
↑フローレンスの裏にはカヌーまで捨ててありました。元の大家さんに聞くと「医大生が捨てていった」そうです
↑草と言えばソルテリア13Bです。一見ジャングルかと思えるほどの大きな木が2本生えていました。
この記事を書いていて、時間を作って滝川の雑草処理に行かなければ、と思いました。
旭川市東光13条2丁目1-3 ソルテリア13B;2017/2/22の記事
今まで廃墟物件としていた写真の物件
ソルテリア13Bと言います。
自転車は全部で6台ありました。新しいのもある
もったいないけど全部捨てます
ここの草は除草剤で一発でしょう。
現在外壁を作っています
ソルテリア13B（旭川市東光13条2丁目1-3) 外壁できて来ました。;2017/3/6の記事
廃墟物件のソルテリア13B
壁を直さなければ誰も入らないでしょう、ということで 
購入前
購入後
白くしたのは、裏に控えるキャッスル東光とフローレンス132に色を合わせるためです。一目でうちの物件と分かるようにしよう、と妻からの提案でした。
白いと新しく見えます。
ソルテリア13B トイレだけは力を入れました:2017/3/8の記事
格安2DK物件として売り出し中の旭川市東光13条２丁
目1-3ソルテリア13B
美装以外は現状のままの客付けですが、一つだけこだわったところが、洗浄便座です。
生活の根本ですからね。
空き部屋全部に付けました。
いつも頼んでいた業者が人手不足で手が回らないというので、別の業者に現物支給で付けてもらいました。
やっぱり少しくらいの目玉はないとね。
旭川市東光13条２丁目1-3 ソルテリアのチラシ:2017/3/24の記事
ソルテリアの動きはとても鈍いです。
私がキャッスル東光を買ったときも、4ヶ月はお客が入りませんでした。業者の頭の中には、「キャッスル東光=ダメ物件」という数式が出来上がっていたためと思います。
ソルテリアも業者の頭の中は同じでしょう。現在だって壁がきれいになっただけで、階段のコンクリートは粉状になっており、ペンキは剥げて地肌が見えています。雪の中には粗大ごみが埋まっています。
これらがきれいにならないとお客さんは来ないのかなと思う。
一度崩壊した物件ですので、半年くらいかけて満室にできればと思っています。
ソルテリア13B 満室になりました:2017/5/15の記事
廃墟物件として紹介して来た 旭川市東光13条2丁目1-3 ソルテリア13B 満室になりました
皆さんありがとうございます
業者付けは1戸だけで、あとは隣の私の物件からの引っ越し1戸、チラシで5戸の入居を頂きました。
ソルテリア13B 階段コンクリート修理:2017/6/18の記事
ボロボロだった階段コンクリートを修理しています。
これはコンクリートを養生しているところ
2階外階段もきれいになりました。
全部終わったらまた報告します。
ソルテリア13B 駐車場に線を引きました:2017/7/4の記事
昨日業者にお願いして駐車場に線を引いてもらいました。
番号も付けました。これで「あなたは何番です」と明確に駐車場を指示することが出来るようになりました
手前がソルテリア13A。線を引いたことでさらに差別化が出来ました。
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