旭川市神楽の売り物件を見てきました。
http://www.iri.ne.jp/property/detail.php/b/100312485
ベイシス神楽
大きな建物ですが6戸だけです。現在の入居は1戸のみ。5戸は空き家。前日、この辺をうろついてアパートの入居状況を調べたところ、このベイシス神楽以外に空き部屋はほとんどありませんでした。
大家さんは内地の方
まずは上の見取り図の右側の真四角の領域から。
3LDK
広い
ところが長らく放置されていただけあって、原状回復が全然できていない。ここは1階、道路からすぐの部屋
ヤニ部屋です
対面キッチン。この物件を立てた頃は対面キッチンが流行りました。
キャッスル東光を買う前にも対面キッチンの売り物件を見たことがありますが、対面にするだけで余分な場所が取られてしまい動線や家具の配置が制限されてしまいます。
年期の入った流し台。悪くはないんですよ。でもこのくたびれた感じが良くない。
佐藤泰裕CEO登場。
「どこに食卓を配置する？」と協議しているところ。流しの端から和室の入口まで距離が狭く、食卓が置けない。
奥に見える和室がなくて、居間がもっと広ければずっと使い出があるのに。
1階．隣の部屋に移った。
面対称のため、造りは同じ。
決して悪くはないんですよ。ですが良くもない。
次に絵の左のL字の造りの部屋に移動。2階です。佐藤泰裕CEOは1階の二つの部屋で物件を見切ってしまい、２階には来ませんでした。
ここの造りはいい。全く無理を感じない。流しの端から居間の突き当たりまでが長いので、食卓も置けそう
ガスはプロパン
和室。4.5畳
洗面台はこの部屋だけ新しいものが付けてある
水回りは奥にあります。
ネットでは4.5万で募集しています。見たところ、この2階の部屋なら4.5…でもちょっと高いかなと感じます。そのため内部では3.5万で募集しているとのこと。3.5万円でこの広さならお得です。
物件を買う方とすれば、3.5万で6戸なら年間252万円にしかならない。売値が1580万円ですので表面利率16％。あちこち修繕する必要があるので利回りは下がります。ネット通り4.5万円で全部入るとして325万/年。これでようやく表面利率20.5％です。
修繕費やら広告料（なにせ6戸中5戸が空室なので客付けをするにもお金がかかる）を考えると余り旨味はなさそうです。
それより大きな問題が駐車場。この物件は3LDKですから夫婦や子連れがターゲットです。クルマは2台持ってくるでしょう。ベイシス神楽の駐車場は夏なら8台停められるとのこと。ですが敷地に遊びがないため、8台だと雪をよけることもできない。すぐ横には私道があり、そこの雪も駐車場に押し付けられるようになったらさらに悲惨です。駐車場にはキャッスル東光で散々悩まされてきました。
私はちょっと考えてもいいかな、駐車場を探そうかなと思っていたのですが、佐藤泰裕CEOと妻が全く乗り気でなかったので、購入はやめました。
イギリスのEU離脱で、景気が落ちる可能性が出てきました。プチバブル沈静化する時こそ買いあさります。
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