旭川市東光13条２丁目1-20 フローレンス132は買った当初には雨漏りがあったものの、その後はずっと満室経営が続いています。日当たりも風通しもいい物件です。

個人売買はそのリスクさえ承知すれば物件を安く手に入れることができます。

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フローレンス132　Florence 132：2015/11/19の記事

キャッスル東光の双子物件を2014年のクリスマスに入手しました。

これがキャッスル東光で

これがフローレンス132

構造は面対称（鏡面像）です。

フローレンスは地元のおばあさんが一人で管理していたため、

屋根が落ちている部屋２つ（雨漏りのため）

水道管の破損多数

よくわからない現象が1ヶ所

床がぺこぺこしている部分が2ヶ所ありました。

I got the twin building of Castle Toko for Christmas in 2014.

This is Castle Tohko

This is Florence 132

The structure is plane symmetric (specular).

Florence was managed by a local grandmother alone,

Two rooms where the roof is falling (due to leakage)

Many breakage of water pipes

One unknown phenomenon is one place

There were two places where the floor was very sticky.

リンク

フローレンス132(2)　Florence 132 (2):2015/11/21の記事

双子物件なので、いつかは購入しなければと思っていました。もし他人が買って、駐車場の真ん中に杭でも打たれたら大変だからです。ですが、予定では2015年の春以降だと思っていました。

しかし、高齢の大家さんにとって心理的にも経済的にも重荷になっていたところへ、親族が持っていたキャッスル東光が売られたことで、早く売ってしまいたいと思ったようです。この大家さんとは駐車場や除雪の件で何度も話をしていたのですが、売る意志を最初に示したのは旭川信金にでした。旭川信金の方が私の自宅に来て教えてくれたことから、私も購入を急ぐことにしました。

2014年9月21日。何度か延び延びになった内覧の日です。

男の方は購入に尽力して下さった旭川信金の方。休日なのに付き合って下さいました。青は大家さん

もともとアーバンxxx物件でした。ガラスにはその時のポスターがずり落ちた状態であります。

中を見せてもらう

2階203号室。

ここの壁、水を吸って少し膨らんでいます。

天井が落ちたのも壁が膨らんだのも雨漏りのせいです。床がべこべこなのも雨漏りのせいでしょう。

ですが、それを抜かせば、部屋は思ったよりずっときれいでした。よく働くおばあさんですので、高齢ながら自分で手を入れていたと聞きました。

As it is a twin building, I thought that I had to purchase one day. If someone else buys it and strikes even a stake in the middle of the parking lot it will be tough. However, I thought that it was after the spring of 2015 on schedule.

However, it seems that he wanted to sell it quickly because the castle Toko that he had had was sold to the elderly owner who was psychologically and economically burdened for the owner. I had talked with this landlord many times on the subject of parking lot and snow removal, but it was with Asahikawa Shinkin who first showed me the intention to sell. Asahikawa Shinkin came to my house and taught me, so I decided to rush to purchase.

September 21, 2014. It is the day of the journal which has been extended several times.

The man is a person of Asahikawa Shinkin who has worked hard to purchase. I went out for a holiday. Blue is a landlord

Originally it was an urban xxx property. The poster has slipped down at that time on the glass.

Have the inside show

Room No. 2 on the 2nd floor.

The wall here, sucking in water and swelling a little.

It is due to leaks that the ceiling fell and the walls were bulging. It is probably because of the leakage that the floor is sticky.

But, if I pass it, the room was much more beautiful than I thought. Because I am a well worked grandmother, I heard that I was handling myself while I was elderly.

フローレンス132(3)　Florence 132 (3):2015/11/22の記事

この時は急いでいました。旭川信金の付き合いの広さで、すぐに買い手候補が手を挙げていたからです。

その人に決まる前に購入を決めなければなりません。

しかも、瑕疵物件であることを考慮して値段を決めなければならない

私が恵まれていたのは、初めから旭川信金が付いていてくれたことです。買い手候補の指値も教えてくれました。

当初、旭川信金が関与する前には、大家さんは私に「キャッスル東光より100万円くらい安い値段で」と言っていました。ですが、別の買い手からの指値はそれより大幅に低かったので、大家さんも自分の物件がどのように見られているか認識したようです。

I was in a hurry this time. Asahikawa Shinkin’s association’s size, buyers’ candidates immediately raised their hands.

You have to decide the purchase before that person decides.

Moreover, it is necessary to decide the price considering that it is a defective property

I was blessed that Asahikawa Shinkin was attached from the beginning. It also taught limit price of buyer candidate.

Originally, before the Asahikawa Shinkin was involved, Mr. Oya said to me “at a price cheaper than Castle Toko at about 1 million yen”. However, since the limit from another buyer was significantly lower than that, the landlord seems to have recognized how his property is seen.

フローレンス132(4)　Florence 132 (4):2015/11/24の記事

私はフローレンス132の大家さんにお会いした当初、キャッスル東光の買値を一度だけ伝えていました。しかしその後はキャッスル東光の買値は言っていませんし、フローレンスの希望価格も一度も言っていません。

それは不動産黄金律の本を読んでいたからです（買値を伝えた時はまだ黄金律は知りませんでした）
「法則 4 金額を先に提示するな」

2014/11/2、近所の公民館で大家さん購入交渉会議を設けることになりました。

ここで嫌われてはこの先のアパート経営、ひいては不動産投資に著しい不利益になると考え、自分がフローレンスを買いたい理由と、買った後にちゃんとフローレンスを大事にするという約束をスライドにしてプレゼンしました。

Initially, when I met the landlord of Florence 132, I was telling the bid price of castle Tohkin only once. But after that I have not said the buy price of Castle Toko and never said Florence’s preferred price.

Because it was reading real estate golden rule book (I did not know the golden rule yet when I told the bid price)
“Do not present the Rule 4 amount first”

In November 14, 2014, we decided to establish a negotiation meeting for purchasing a landlord at a public hall in the neighborhood.

I thought that being disliked here would be a serious disadvantage to apartment management in the future and eventual investment in real estate, I slide on why I want to buy Florence and promised to take care of Florence properly after buying it.

雨漏りの修理をする　I will repair rain leaks:2015/12/18の記事

トタンを締めただけで雨漏りが直るわけがないと思っていたら案の定雨樋の底のビニールが破けていました

ビニールの破け自体はフローレンス購入プレゼンで指摘していましたが、前の建設会社では放置されていました。

見積もりの金額ではなくやってくれる仕事の内容が決め手で

大山板金

に工事を発注。

ダクトの処理

社長はITに詳しく、iPadで記録を残してくれます。右側は先代社長のお父様

雪を溶かして排除します。

こういうものを敷きます　表側

コーキングをたくさん塗って

敷きます

木ねじで止めて

最後にコーキングを乾燥させます

完成

If I thought that it would not be possible for the leakage to be corrected just by tightening the tin, the bottom vinyl of the rain gutter was broken

Although the breakage of vinyl itself was pointed out at the Florence purchase presentation, it was left by the previous construction company.

The content of the work that does the estimation, not the amount of the work, is decisive

Daisen sheet metal

Order the construction.

Duct processing

The president is informed about IT, leaving records on the iPad. The right side is the father of the former president

I will dissolve the snow and eliminate it.

I lay such kind of face side

I painted a lot of coking

To lay

Stop with wood screws

Finally dry the coking

In case

Completion

フローレンス132の雨漏りを直す　Correct the leakage of Florence 132:2015/12/16の記事

購入は2015/10で決定したので、それから雨漏りを直すことにしました。

最初にこの建物を建てた会社に連絡を取って直してもらったところ、「屋根の途端の弛み」が原因なのでトタンを締め付ける工事をしたらしい。ペンチで締め付けるだけで5万円。落ちている天井も直したので合計15万円でした。ペンチで締め付けるだけで5万円も搾取されるのですから、どれだけピンハネしているのか分かったものではありません。

トタンを締めるだけで雨漏りが直るのかなあと思っていたら

たまたま部屋のチェックに行ったら壁から水が滲みています。2015年1月のことです。

すぐ最初建設会社に連絡したのですが、翌日に「こちらでやるから」と申し渡しました。この建設会社に頼んではお金ばかりボラレて雨漏りは直らないと考えたからです。

このとき既に入居者は決まっていましたがまだ入居までは日があったため、屋根板金屋さん3社に連絡を取って見積もりをいただきました。

I decided to buy at 2015/10, and decided to fix the leak.

When I first contacted the company that built this building and he fixed it, it was due to “slack of the roof”, so I tried to tighten the tin. Just tighten with a pliers and it is 50,000 yen. I corrected the falling ceiling, so it was a total of 150,000 yen. Because it is exploited by 50,000 yen just by tightening with pliers, it is not understood what pinhone it is.

I wonder if the leak is corrected just by tightening the tin

When I happen to go check the room water is blotting from the wall. It’s in January 2015.

I contacted the construction company right away, but on the next day I declared “I will do it here.” I asked this construction company because I thought that money was volatile and it was not damaged.

At this time, the tenants were already decided but since there was a day before moving in, we contacted the three roof sheet shops to obtain estimates.

排雪をする:2016/1/7の記事

2015/1/14です

私が購入する以前のキャッスル東光・フローレンス132ともガラガラ物件だったが故に雪を除けて貯めておく場所がありました。キャッスル東光はすでに満室、フローレンス132も怒濤の如く入居者が決まっていく状況では、雪を貯めておく場所がありません。そこで、佐藤泰裕CEOと相談して、初めての排雪をすることいしました。

404 NOT FOUND | 不動産学習帳

北海道旭川市で不動産経営

この年は雪が少なく、排雪は一回で済みました

現場を確認する佐藤泰裕CEO

排雪車登場

５万円以上かかりましたが、雪がある地方では必要経費です。

入居者の一人が階段を掃除していました。聞くと、階段の氷で滑って怪我をした人がいるそうです。

粗大ゴミ廃棄:2016/5/20の記事

人が住んでいるとゴミも溜まってきます。特に放置されやすいのが物置の中。キャッスル・フローレンスには地下物置があり、共用部分に所有者不明の物品が溜まってきます。

このタイヤは捨ててもいいでしょうが

この現役のタイヤも放置されています。

傘もだいぶ前からある

こちらの灯油タンクは2年前からある

これら放置物は全部捨てることにしました。

家の前には冬に使った灯油ポリタンクが放置されています

これらも私がおのおのの物置に収納しました。ものすごくすっきりしました。雑草が生えていなくてゴミもなければこの築古のアパートでもとっても良く見えます。

本日燃えないゴミの日と来週水曜日の粗大ゴミの日で全て廃棄します。

除草剤を使う:2016/6/27の記事

健美家での山岡清利氏のコラム
https://www.kenbiya.com/column/yamaoka/62/
で、除草剤の話が出ていました。そこでは液体タイプと顆粒タイプを使うと書いてあります。

上記コラムでは、雑草が生い茂ると虫が湧くので入居者獲得にマイナス、と書いてあります。同じ話は1ヶ月前に仲介業者を訪問した時に伺いました。「虫が多いので引っ越ししたい、という人がいる」とのこと。幸いにも私の物件ではありません。

除草剤については私も過去、同じ事を書いていました。

こちら

もう伸びてしまった雑草には液体のラウンドアップを用います。3日後から枯れ始め、1週間後にはほとんど萎れ、2週間後には枯れ果てます。その後は顆粒製剤を使い、長期間の効果を狙っています。

フローレンス132

除草剤の効果を示します。

除草剤を撒いている部分だけ土が見えます

左がキャッスル東光、右が他人のアパートです。この部分にもしっかり薬を撒いて、雑草が生えないようにしています。

草ぼうぼうは嫌ですからね

鍵は簡単に替えられる:2017/4/29の記事

せっかく部屋を借りても鍵がコピーものだったら嫌ですよね

↑これはフローレンスの外扉。この部屋はフローレンスができた時からずっと住んでいた人のもの。退去があったので付け替えました

私が今まで付けた鍵は、FUKIかAgentのどちらかです。合鍵が5本付いているからです。

MIWAやGOALの純正品は合鍵が3本しかついていません。賃貸物件の場合、大家が1本、管理会社が1本貰うと残りは1本しかなくなる。5本付いていれば入居者に最大で3本渡すことができます。夫婦で1本ずつとか、入居者1本実家に1本など、いろいろな配布が可能になります。

簡単に交換することができます。

完成しました。

今まで鍵交換に苦労したのは2件あって、1件は↑の滝川の一戸建て。

シリンダーが外れなかった。WEBでは45度に回転させれば簡単に取れるとなっていましたが全然取れない。最後はマイナスドライバーでこじ開けたら簡単に外れました。

もう1軒はソルテリア13B。上下同一のシリンダーを用意したのですが、取り替えるためのドアノブ外しができない。近くにいた業者の方にも手伝ってもらったのですが全く外れず、仕方なくシリンダーを1個だけ交換しています。

リニューアル投資法:2017/5/5の記事

既に絶版になっている「リニューアル投資法」再び読み返しています。今は中古でしか手に入りませんが、販売数が少なかったのか中古でも結構な値段がします。

リニューアル投資法とは「空室の多いボロ物件ばかりを狙って購入し、リフォームを入れた後に客付けして利回り20％以上を狙う投資法」を言います。10戸中7戸空室、9戸中8戸空室、16戸中11戸空室の例が写真とともに紹介されています。

現在私が行っている投資方法は、このリニューアル投資法と全く同じです。今まで買った物件で、購入時に50%以上の入居率があったのは滝川のコスモ黄金だけです。そのコスモ黄金も、購入後3ヶ月で50％になりました。

↑キャッスル東光:10戸中空き7戸．

↑フローレンス132:10戸中空き6戸

↑コスモ黄金:購入時は6戸中空き2戸。すぐ3戸空きになった

↑ソルテリア13B:8戸中空き7戸

↑エクシード90:14戸中空き9戸

↑コーポ銀河:4戸中空き3戸。

こうして見るとひどい物件ばかり買って来たと思います。

キャッスル東光とコスモ黄金は最初に買った物件でどのように運営したら良いのか分からなかったため今考えると無駄なお金をたくさん使いました。3棟目のフローレンス132からは必要最小限の投資で満室にして来ました。

2017年5月1日現在で、空きはフローレンス132が3部屋、ソルテリア13Bが1部屋、エクシード90が4部屋あります。エクシードは立地が悪いため、人を入れるだけでなくトランクルームとしても販売しています。フローレンスとソルテリアは地味に活動していけば満室にできるはずです。

台所にカラーフィルム貼りました:2017/6/22の記事

旭川市東光13条2丁目1-20　フローレンス132

102号室の台所にカラーフィルムを貼りました

きれいです

↑こちらはつやのある赤

今回は壁紙屋さんではなくて看板屋さんに頼んだのですが、材質が薄くて仕上がりは今ひとつです（写真では分かりません）。貼っているものが看板用の薄いフィルムですから仕方がない。

直上の写真の右上、下に丸いプラスチックが貼られているのが見えています。剥がしてくれれば良かったのに。

やはり餅は餅屋です。これからは今まで通りの壁紙屋さんに頼むことにします。

消火器を新調する　New fire extinguishers:2017/10/12の記事

消防署から消火器の申請文書が来たので、これを機会に全ての消火器を新調することにしました。全部で7万円くらいかかりました。

Since the application for fire extinguisher came from the fire department, we decided to renew all fire extinguishers on occasion. It cost about 70,000 yen in all.

↑コーポ銀河

Corp GINGA

↑ソルテリア13B

Solteria 13B

↑フローレンス132

Florence 132

消防器材会社と契約してレンタルする方法もありますが、自分で買った方が絶対安く済むと思い、通信販売で購入し設置しました。

後は滝川のコスモ黄金に付ければ完成です。

There is a way to contract with firefighting equipment company and rent it, but thinking that it was definitely cheaper to buy by myself, purchased by mail order and installed.

Later it will be completed if you attach cosmo KOGANE of Takikawa.